炒房资本跑步进场,警惕租房市场炒作
谢九
随着越来越多金融创新产品的出现，国内的租房市场将从业主散租进入资本主导的时代。
2017年底，建行广东分行宣布将推出“存房贷”业务，即居民将自己的住房租赁权出售给建行，比如5年期，建行一次性支付全部租金，然后建行将房源交由专业的租赁运营机构出租。按照建行广东省分行行长刘军的说法，存房贷业务将在2018年1月8日率先在广州推出。
这是国家确定“购租并举”作为房地产长效机制之后，建设银行为扶持租房市场发展推出的又一创新。2017年11月，建行深圳分行曾经推出过“租房贷”业务，对有长租需求的个人发放贷款，用于支付住房长租租金，最高额度可达100万元，而且利率也较为优惠，低于同期房贷利率。
从业务创新的角度来看，广东建行最新推出的“存房贷”其影响力显然要大大高于“租房贷”，后者的意义只是对租房市场的一次贷款扶持，而“存房贷”业务则可能对整个租房市场带来全面影响。
首先，“存房贷”业务可能为租房市场带来更大规模且更为稳定的房源。目前国内很多拥有多套住房的投资者，因为嫌租房手续麻烦且租金收益不高，所以很多闲置房产并没有用于出租，只是坐享房产增值的收益。但建行的“存房贷”业务可能会将大量闲置房源激活，房主将租赁权出售给建行之后，平时不需要为租房的琐事操心，还可以一次性收回5年的租金，对于拥有多套住房的家庭而言，可以轻松将闲置资产变现，应该还是具备一定的吸引力。
目前国内的租房市场基本上还是以业主散租为主，在租房产业链上，除了房产中介提供房源信息之外，主要是房东和租客直接打交道，可以算是一个C2C的行业，这种模式注定了双方交易的随意性很强，除了少量的押金之外，交易双方彼此没有太强的约束力，租房市场处于相对混乱无序的状态。目前中国已经确定大力发展租赁市场，购租并举成为房地产发展的长效机制，如果租房市场还是以C2C的模式为主，可能很难做大做强，更不太可能在房地产市场的长效机制中发挥应有的作用。
建行的“存房贷”业务可能会改变租房市场的传统模式，从过去的C2C转变为B2C，房东只需要和建行打交道，而不再需要面对无数个未知的租客。房源转移至建行手上之后，委托给专业的房产中介，租客也只需要和专业房产机构交易，不需要和房东见面。在大资本介入之后，过去散户主导的租房市场将更加规范有序，也更有效率。
不过，核心问题在于如何定价。建行的存房贷业务能在多大程度上冲击现有的租房市场，价格才是核心问题，如果建行给予房东的价格过低，可能就很难吸引到足够的房源；反之，如果价格过高，建行无利可图，这项业务也难以推进。在以前C2C时代，房租收益主要在承租双方之间流动，但是随着金融机构、房产中介的介入，可能会对承租双方都带来影响。一方面，建行向房东一次性提供5年租金时，租金水平估计会低于市场平均水平；而房产中介拥有更多的垄断房源之后，承租的价格可能也会更高，租客可能不得不承受更高的租金。对于整個租房市场而言，更多的资本介入意味着有更多的人来瓜分利润，最后的结果可能是房东的收益降低，而租客的成本上升。
其实不仅是建行这样的金融机构在试水住房租赁市场，很多民间资本也都在跃跃欲试，尤其是住房租赁市场的证券化，已经成为当前的一大热点。2016年，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中提及“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。在刚刚过去的2017年，已经有多家住房租赁企业开始试水资产证券化，既包括一些专业从事住房租赁的新兴企业，也包括一些向租赁市场转型的传统房企。
最近几年，国内的长租公寓开始悄然兴起。由于长租公寓多采用轻资产的运营模式，也就是自己不拥有物业产权，而是从物业所有者手中承租下来之后，以“二房东”的身份在市场上转租，这种模式之下，公寓运营者无法将公寓用于抵押获取银行贷款，融资能力受到了很大限制，而对于长租公寓这个新兴产业而言，通过跑马圈地实现快速扩张是获得竞争优势的关键所在，因此，能否获得合适的融资途径，在很大程度上决定了长租公寓的发展速度。
美国华尔街曾有一句格言，只要是有流动性的资产，就可以将其证券化。对于住房租赁市场，由于具备长期稳定的租金支持，几乎可算是最适合资产证券化的产业。在国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》之后，国内住房租赁市场很快就出现资产证券化产品。2017年初，长租公寓运营商魔方公寓发行“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”（ABS），这是我国长租公寓行业的首款资产证券化产品，该产品以魔方中国经营的30处物业部分公寓未来三年的租金收入为基础资产，融资3.5亿元。2017年底，另外一家长租公寓运营商新派公寓发行了“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”，募集资金2.7亿元。
除了“魔方”和“新派”这些新兴企业之外，传统的房地产巨头也开始在住房租赁市场试水。2017年11月，保利地产以自持租赁住房作为底层物业资产，包括位于广州、重庆、北京、大连、沈阳等区域的四大租赁物业品牌，发行了一款保利租赁住房REITs产品，募集资金50亿元。2017年12月，招商蛇口的一款长租公寓抵押贷款证券化产品也获得深交所批准，发行总额不超过60亿元。
资产证券化最大的好处在于可以有效盘活存量资产，弊端就是过度证券化之后，会带来难以控制的风险。2008年美国爆发的次贷危机，很大程度上就是资产过度证券化所致，大量的劣质资产被证券化之后，为整个金融体系带来了系统性的风险，并且最终点燃了次贷危机。
今天，中国住房租赁市场刚刚兴起的证券化浪潮，同样也是一把双刃剑，在为相关企业打开融资大门的同时，也会带来相应的风险。具体来看，一线城市的租赁住房资产具有较强的需求，能够提供长期稳定的现金流，属于证券化资产池里的优质资产，但是一些二、三线城市的租赁需求相对较弱，贡献持续现金流的能力明显不如一线城市，如果类似的资产占比过高，可能会带来一定的风险。由于国内的租赁住房资产化刚刚起步，因此现在的证券化产品多以一线城市的资产为主，相对而言风险不大，但是随着将来资产证券化时代逐步普及推广，大部分优质资产都被证券化之后，可能会有越来越多的次级资产进入，这将成为整个行业的风险所在。
